啥樣的小區，給業主發錢？

湖北日報全媒記者 汪洋 馮袁玥 見習記者 甄子萱 實習生 李俊輝

近年來，武漢多個住宅小區動用公共收益，給業主發放現金或物資，讓人羨慕。

用公共收益分紅，需要具備哪些條件？有哪些注意事項？連日來，湖北日報全媒記者走訪多個小區。

18年老小區攢下百萬元收益

“18年來第一次領這個錢！”

武漢市洪山區和平街愛家國際華城居民潘女士，攥著剛領到的200元現金紅包，在朋友圈寫下“下周奶茶有著落了”。6月11日起，這個擁有3899戶居民的小區，動用78萬元公共收益給每戶業主發放現金。

“紅包數額不大，居民拿在手里，能增加獲得感?！睈奂覈H社區黨委書記王嫣感嘆。這筆看似“天上掉餡餅”的福利背后，是社區治理結下的暖心果實。

小區公共收益賬戶的充盈，源于清晰規范的制度設計。2018年8月，萬科物業公司入駐伊始，便在服務合同中明確約定：公共區域經營收益歸屬全體業主，包括小區公共區域停車、電梯廣告、快遞柜投放等。

其中，地面停車費成為絕對主力。據介紹，該小區建成較早，地下停車場空間不足，便在地面公共區域規劃停車位?！皢稳?0元，采用儲值卡按天計費。比如出差五天把車開走，這段時間就不扣錢?！蓖蹑瘫硎荆@種靈活機制讓居民心服口服，僅此一項每年貢獻超百萬元。

“合同紅線必須劃清，公共收益必須透明?！蓖蹑虖娬{，公共收益賬戶與物業費賬戶必須嚴格分離，杜絕混用。物業按合同僅提取10%作為管理成本，其余90%全額進入業主公共賬戶。此后，這筆“活水”持續積累，到去年底，賬戶余額已超900萬元。

“發錢是居民自己選的。”王嫣介紹，今年年初，物業原計劃采購物資發放以回饋業主，但公示征求意見稿時，居民強烈要求“直接發現金”。經業主大會投票，86%的高支持率為“發錢”決定落下關鍵一錘。

“看到錢，就是看到實惠，就是被尊重?！?月26日，家住別處的郭女士拿著房本特地回來領錢。工作人員介紹，這筆錢一戶一領，必須證件齊全、登記清楚。已有3000多戶拿到這筆實惠，還將持續發放至7月中旬。

發錢并非一時興起，而是社區關系日益和諧的見證。2024年，在社區黨委帶領下，愛家國際華城小區解決了幾件“老大難”的實事。難得的是，完成這些事情所需費用全部來自公共賬戶，真正實現“自我造血、自我換血”。

“小區住戶多、年份久，有些基礎設施跟不上?！蓖蹑探榻B，去年3月起，首先新建8個含充電樁的電動車棚，有效解決電動車坐電梯上樓、飛線充電等問題；接著改造癱瘓的監控系統，全覆蓋安裝440個高清攝像頭，24小時守護居民安全；又更換247個老化的單元供水閥門，解決頻繁修繕導致的大面積停水問題。

“改造項目所需金額較大，我們就考慮發動居民力量，對改造工作全程監管?！蓖蹑掏苿映闪⑸鐓^監委會，成為資金使用和項目推進的監督人。去年以來，愛家國際社區黨委統籌居委會、物業及監委會，形成三方聯動機制。具體項目必須經業主大會表決，招投標全程公示，資料存檔可查。

以電動車棚改造為例，小區監委會成員賴為民退休前是單位招標專家庫成員，每一版標書都由他看過、改過。鋼材進場施工后，曾擔任質檢高級技師的黨員肖強，則現場監督施工，拿著卡尺檢驗鋼材。

當公共收益變成看得見的變化，再化作手中的紅包時，信任的紐帶已然重新編織。2024年，該小區物業繳費率升至90%，創下歷史新高。

停車有收益，自管小區也發米和油

人行小區改造后，刷黑路面、設置道閘、劃設停車位。停車費已成為公共收益的主要來源。湖北日報全媒記者 汪洋 攝

“我們在這里住了20多年，這是破天荒的事！”

6月26日上午，江夏區紙坊街古驛道89號，嘉麗精剪坊老板劉家志忙著給顧客理發，他回想起半年前在小區領取專屬福利的場景，記憶猶新。

“用公共收益購置的，有大米、食用油等，每家都有份。歲末年初，大家領到小區發的物資，心里暖洋洋的?！眲⒓抑镜钠拮訕纷套痰匮a充。

劉家志老家在嘉魚縣潘家灣鎮三灣村，2003年來武漢打拼，在江夏紙坊鬧市區臨街的人行小區買了商品房，一樓門面，二樓住房，加起來90多平方米。2005年，夫妻倆開起了理發店。

人行小區52戶148人。在他們印象中，這是典型的無物業老舊小區，路面坑坑洼洼、樓道雜物堆積、樹木遮天蔽日……各種問題嚴重影響居民生活，特別是停車鬧了不少矛盾——小區由樓房合圍而成，類似一個四合院，場地有限，以前拒絕外來車輛入內，往往將門一鎖了之，導致外面的車進不來，里面的車也出不去，車主只能不停按喇叭，常有人因此報警。

變化發生在2023年。這年春天，人行小區成立自管小組，積極向所屬的沙羨社區和有關部門反映情況，爭取到老舊小區改造項目，同時發動居民眾籌，解決了一批急難愁盼的問題，如刷黑路面、設置道閘、粉刷樓道、裝修監控室等。

“這次改造，小區面貌一新，我們特別劃設了18個車位，外來車輛按每輛車每小時3元、全天20元封頂的標準收取停車費?！弊怨苄〗M成員常建明說。

人行小區自管小組由7人組成，64歲的常建明買的二手房，住在二單元4樓，是核心成員之一，“大家都很熱心，平時要忙著上班，我退休在家，有的是時間，很多閑事我來管?！?/p>

小區停車對外開放，帶來了公共收益。今年年初，自管小組決定拿出其中6700多元，購置大米、食用油等生活物資，以戶為單位向居民發放，讓大家在寒冬中感受到來自小區的關懷與回饋。

沙羨社區黨總支書記王楊介紹，小區雖然沒有物業進駐，但是管理得井井有條，定期公開賬目，居民們都很信賴自管小組。

記者查看常建明提供的小區收支表發現，每筆賬都記得清清楚楚，如2024年8月清除外墻危險物花費1200元，2024年11月休閑椅刷油漆花費100元，2025年6月道閘系統升級改造花費3000元。

“經過升級改造，道閘更靈敏了！”劉家志說，他的理發店開在臨街一樓，離小區道閘較近，以前道閘出現故障，經常是他“手動”開啟，如今這種情況越來越少了，“升級改造前，征求了大家的意見；升級改造后，也有了肉眼可見的效果。這筆錢用得值！”

據悉，人行小區“微改造”“微治理”經驗正在當地推廣，與之相鄰的物匯再生小區，也仿照成立自管小組，2024年底進行“微改造”——設置道閘，平整路面，劃設停車位，并定期公開賬目收支情況。小區居民們殷切地期待著，有一天也能領到米和油！

18萬元公共收益用了17萬，再分紅有點難

與沙羨社區人行小區自管不同，江夏區紙坊街職中社區城明花園是個物業小區。今年元旦，業主們也領到了業委會用小區公共收益購買的生活物資。

城明花園小區共有811戶居民，每戶發放10公斤香米、5升玉米油及一提維達衛生紙，共計約180元，總金額17萬元。

城明花園2003年首期開盤，59歲的鄭金梅2012年住進小區，住在6棟3單元，是一名活躍的社區志愿者，享受此次福利待遇后，坦言“既意外，又不意外”，“意外”，因為這是該小區入住20多年來，第一次給業主發福利；“不意外”，因為“這本來就是業主們的錢”。

城明花園小區第二屆業委會于2023年9月成立。業委會主任董波介紹，小區現有固定停車位402個，停車收費標準為：業主車輛，每輛車每年600元。外來車輛，每輛車每小時3元，全天25元封頂；可辦親情卡，每輛車每小時2元，全天20元封頂。另外，物業管理用房近1000平方米，已出租一半。還有自動飲水機進場費用、電梯廣告等。所有公共收益加起來，全年近30萬元。

新物業進駐時，業委會與之商定，公共收益按6:4比例分成。也就是說，業委會每年有近18萬元公共收益可供支配，剩下12萬元則歸物業公司。

董波表示，很多業主都期待這個做法能夠延續下去，業委會也爭取年年有分紅，讓大家體驗到做小區主人的感覺。

粗略算賬，發現錢不夠用。

據悉，該小區公共收益開銷主要用在兩個方面，第一塊，公共福利，給業主發放米、油等生活物資，年初已經用了17萬；第二塊，小區專項維修費用，第一季度已報銷5萬元，后面還有三個季度。

董波介紹，下半年還有很多事情要做，比如解決樓棟屋頂滲漏、增設電動車停車位、引進新能源車充電樁等，這些都需要錢。

有業內人士預言，如果前期沒有一定積累，后續定期分紅，可能難以為繼。

再看物業公司獲得的年度分成去向。

城明花園小區物業經理李艷透露，物業公司于2023年12月1日進場，現有22人，涉及客服、保潔、保安和工程維修等，一個月全員工資、水電費近6萬元，全年開支近72萬元。該小區物業繳費率約82%，全年可收取68萬元。她表示，“有公共收益分成加持，才勉強保持盈利。”

觀點

分紅有法可依，也不宜盲目攀比

記者梳理發現，近年來，武漢多個住宅小區業主分紅——

2020年，漢陽區廣電蘭亭時代小區通過訴訟追回前物業侵占的公共收益23萬元，業委會決定全額發放，按房產證面積每平方米3元發放，平均每戶約180元。

武昌區復地東湖國際小區業委會成立后，對電梯廣告、公共場地租賃等收益進行系統審計，發現歷年積累公共收益達120余萬元。2021年1月，業委會按房屋面積每平方米5元發放，每戶分得200元至400元不等，共發放60萬元。剩余資金用于補充維修基金。

洪山區保利中央公館小區公共收益主要來自快遞柜入駐、停車費分成等，2022年初賬戶結余80萬元。業主投票決定：按戶均分，每戶發放500元，共發放50萬元。剩余資金用于兒童游樂設施翻新。

江漢區萬科城小區年均公共收益超50萬元，以往多用于綠化維護。2023年業委會換屆后，新團隊推動收益分配改革，提出“現金+消費券”模式。業主可選擇領取200元現金或300元物業費抵扣券，超70%業主選擇后者，共發放35萬元。

給業主分紅，有無法律依據？

“發錢發物，有法可依?！焙庇^筑律師事務所律師張金淋明確表示，《中華人民共和國民法典》第282條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

《物業管理條例》第54條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

公共收益如何合理使用?？

武漢市物業管理協會有關負責人表示，公共收益通常優先用于修繕和增加公共設施，不鼓勵用公共收益給全體業主發錢發物，過度分紅會影響小區正常維護和運營。?

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，業委會成立初期，用公共收益給全體業主發紅包，可在最短時間內樹立形象、建立信任，小區形成凝聚力和共識。但各小區情況各異，不能盲目攀比，不鼓勵一味發錢發物。即使發錢發物，也要合理規劃分紅比例，兼顧小區長遠利益。

“還是要加強引導，探索信托制物業服務等新模式，從根源上優化提升物業服務水平。”他說，目前物業服務采取的包干制、傳統酬金制，在實際運行中存在一定缺陷，特別是缺少第三方監管，成本支出不透明等問題突出。信托制物業服務模式是指以小區業主大會為委托人、物業企業為受托人、業主為受益人，將物業費、小區公共收益等設立為信托基金，歸全體業主所有，由物業企業從中提取一定比例作為保障款，用于一線員工的補貼及小區維修基金，以此構成業主信任物業企業、物業企業忠誠業主的新型信任體系。

據悉，武昌已有多例信托制物業服務模式，江夏等地正加緊試點。

記者手記

業主共有的每一分錢，都要在陽光下運行

甄子萱

公共收益，如何使用是關鍵。

一些小區公共收益較多，拿出一部分發給業主，既能體現社區黨組織、業委會善管善用的優勢，又能讓業主有當家作主的獲得感、幸福感，是一項雙贏的舉措。

有些小區公共收益不多，硬著頭皮給業主分紅，雖有建立信任、凝聚共識的考慮，但未能兼顧長遠利益，甚至有跟風、攀比的嫌疑。

但對于多數小區而言，不發錢也并不意味著社區黨組織、業委會和物業不作為。

隨著住房年限增加，不少老舊小區面臨著各種大規模修繕問題。對于“高齡”老舊小區，業主買房時繳納的維修基金可能所剩無幾，用好公共收益，能彌補資金缺口。對于新建小區，雖然暫時沒有大型維修需要，但未雨綢繆乃是長久之計。

合理規劃、透明管理公共收益，用于提升小區品質和服務，如改造門禁系統、添置健身器材等，同樣是保障業主權益、實現“錢盡其用”的重要方式，同樣是看得見、摸得著的“收益”。

無論是“真金白銀”分紅，還是轉化為小區環境改善，其根本都在于確保屬于業主共有的每一分錢，都能在陽光下運行，服務于小區福祉。